Los terceros de buena fe exentos de culpa en restitución de tierras y extinción de dominio en Colombia.

Por: Ricardo Andrés Giraldo.

En Colombia los procesos de restitución de tierras y de extinción de dominio han surgido como mecanismos legales para reparar a las víctimas del conflicto armado y combatir el enriquecimiento ilícito, respectivamente. Sin embargo, dichas acciones judiciales pueden afectar gravemente a los llamados terceros de buena fe exentos de culpa, que son aquellas personas que adquirieron derechos sobre bienes de forma legal y honesta, sin participar ni conocer los actos ilícitos o de despojo vinculados a esos bienes.

El concepto jurídico de “buena fe exenta de culpa” implica un estándar de conducta elevado, pues, no basta con la buena fe simple o subjetiva, sino que exige que el adquirente haya obrado con diligencia extrema, verificando la legalidad del título y la ausencia de vicios en la transacción.

Tanto en restitución de tierras como en extinción de dominio, la legislación colombiana reconoce al tercero de buena fe exento de culpa y busca protegerlo, al menos en el plano teórico. El Código de Extinción de Dominio (Ley 1708 de 2014) establece de manera explícita que la acción de extinción no podrá trasgredir el derecho de propiedad legítimamente adquirido en buena fe exenta de culpa. Además, la ley consagra una presunción de buena fe en la adquisición y destino de bienes, siempre que el titular haya actuado de manera diligente, prudente y sin culpa. Esto significa que en principio se asume la inocencia del adquirente, aunque en la práctica deba demostrarse con rigurosidad.

Por su parte, la Ley de Víctimas y Restitución de Tierras (Ley 1448 de 2011) introdujo la figura de terceros de buena fe exentos de culpa en el contexto de la restitución de predios despojados. Esta ley, dentro de su Capítulo de restitución de tierras, prevé que, si una persona distinta a la víctima original posee actualmente el bien y logra acreditar su buena fe exenta de culpa, no conservará el predio, pero tendrá derecho a una compensación económica equivalente al valor de este.

En efecto, la ley dispone que el juez de restitución, en lugar de otorgar derechos de propiedad al tercero (como ocurriría bajo las reglas civiles ordinarias de poseedor de buena fe), debe ordenar que se le pague una suma de dinero por parte del Estado, sin exceder el valor del predio, a título de indemnización.

Para hacer efectiva esta garantía, el Gobierno creó un Fondo especial manejado por la Unidad de Restitución de Tierras, encargado de pagar en nombre del Estado las sumas ordenadas en las sentencias de restitución a favor de los terceros de buena fe exenta de culpa. No obstante, a pesar de estas salvaguardas normativas, el estatus de “buena fe exenta de culpa” impone una carga probatoria y de diligencia bastante estricta para el tercero.

Es por ello, por lo que, los procesos de restitución de tierras y extinción de dominio evidencian una tensión entre la justicia reparativa o distributiva y la seguridad jurídica de los individuos. En ambos escenarios se reconoce en abstracto la figura del tercero de buena fe exento de culpa y se le brindan ciertas garantías, pero en la aplicación práctica este tercero frecuentemente carga con un alto costo.

Desde el punto de vista jurídico, se han levantado estándares rigurosos de conducta y pruebas para filtrar la verdadera buena fe exenta de culpa, lo cual es entendible para evitar abusos, pero también puede derivar en que personas inocentes no cumplan con exigencias probatorias casi inalcanzables.

En términos sociales, cada decisión en estos procesos puede significar devolver la esperanza a una familia desplazada o, inversamente, arrebatar el patrimonio de quien obró correctamente. Por ello, es imperativo mantener un enfoque humanitario, toda vez que la política pública debe complementarse con medidas que mitiguen el impacto negativo sobre terceros de buena fe, como asistencia en reubicación, apoyo crediticio, asesoría jurídica gratuita y campañas de difusión para que los compradores conozcan los riesgos y realicen las debidas verificaciones antes de adquirir un bien.

Solo mediante un enfoque integral, que combine la prioridad de la reparación a las víctimas y la lucha contra el delito, con la protección efectiva de los derechos de los inocentes, se podrá sostener la legitimidad y eficacia de estos procesos. En este contexto, la figura del tercero de buena fe exento de culpa se erige como un recordatorio de que, en el afán por hacer justicia, el Estado no debe incurrir en nuevas injusticias.

Por ello hay que apuntarle a alcanzar ese equilibrio a través de un ajuste constante de las normas y su aplicación, guiado por la jurisprudencia, para que mecanismos como la restitución de tierras y la extinción de dominio cumplan sus fines superiores sin menoscabar injustificadamente la confianza ciudadana ni el patrimonio legítimamente adquirido.

* Abogado de la Universidad Católica de Oriente, con especializaciones en Derecho Comercial y Derecho Procesal Penal. Magíster en Derecho Procesal Penal y Teoría del Delito. Doctorando en Derecho y estudiante de posgrado en Derecho Constitucional en la Universidad Sergio Arboleda. Maestrando en Derecho Penal Internacional y Transnacional (UNIR).

Ha realizado estudios y estancias académicas en universidades de Italia, España, Chile y Alemania. Conjuez de la Sala Penal y de la Sala de Extinción de Dominio del Tribunal Superior de Medellín. Conferencista y docente en universidades de Colombia, Ecuador y México.
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